경매 넘어간 집의 세입자에게 가장 먼저 돌아가는 돈이 있습니다. 보증금 전액은 아니고, 법이 정한 일정 금액만요. 문제는 그 금액을 정하는 소액임차인 최우선변제금 기준일을 대부분 계약한 날로 알고 있다는 겁니다.

아닙니다. 등기부에 가장 먼저 찍힌 담보물권 설정일이 기준입니다. 계약을 어제 했어도 그 집 근저당이 2019년에 잡혔으면, 2019년 당시 금액표로 계산됩니다. 서울 기준으로 5,500만 원과 3,700만 원, 차이가 1,800만 원입니다.

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Q1. 최우선변제금이 정확히 무슨 돈인가요?

임차한 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때, 보증금이 적은 세입자에게 은행보다 먼저 떼어주는 돈입니다. 주택임대차보호법 제8조 제1항은 이렇게 씁니다. “임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.”

여기서 방점은 다른 담보물권자보다 우선에 찍힙니다. 보통은 등기 순서대로 돈을 나눕니다. 2018년에 잡힌 은행 근저당이 2026년에 들어온 세입자보다 앞서죠. 그런데 이 제도는 그 순서를 뒤집습니다. 아주 작은 금액에 한해서요.

Q2. 2026년 기준 내 지역은 얼마인가요?

두 개의 숫자를 같이 봐야 합니다. 왼쪽 칸(소액임차인 범위)은 “이 금액 이하 보증금이어야 자격이 있다”는 입장권이고, 오른쪽 칸(최우선변제 한도)이 실제로 먼저 받는 돈입니다. 보증금이 왼쪽 칸을 1원이라도 넘으면 오른쪽 칸은 통째로 0원이 됩니다.

근거: 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항·제11조 · 2023년 2월 21일(대통령령 제33254호) 개정 후 2026년 8월 현재까지 금액 변동 없음

“과밀억제권역”이 어디까지인지가 실제로 갈리는 지점

둘째 줄과 셋째 줄의 차이가 2,000만 원입니다. 인천이나 부천에 사는데 셋째 줄로 계산하면 큰 손해죠. 이 범위는 수도권정비계획법 시행령 별표 1에 못 박혀 있고, 2017년 6월 20일 개정 이후 그대로입니다.

Q3. 소액임차인 최우선변제금 기준일은 왜 계약일이 아닌가요?

법이 그렇게 만들어져 있어서입니다. 금액이 오를 때마다 시행령 부칙에 똑같은 문장이 붙습니다. 2023년 개정 부칙(대통령령 제33254호 부칙 제2조) 원문입니다.

“제10조제1항 및 제11조의 개정규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정에 따른다.“

앞부분만 읽으면 “기존 계약에도 적용된다”니 좋아 보입니다. 함정은 뒷부분이죠. 이미 근저당을 잡아둔 은행 입장에서는 돈 빌려줄 당시의 규칙이 유지됩니다. 은행은 그때 “세입자한테 최대 얼마까지 먼저 나가겠구나”를 계산하고 대출한 거니까요.

그래서 소액임차인 최우선변제금 기준일은 등기부 을구에 가장 먼저 접수된 담보물권의 설정일이 됩니다. 세입자가 언제 이사했는지, 계약서에 며칠이라고 적혔는지는 이 계산에 끼지 못합니다.

근저당 설정일별로 달라지는 서울 기준 금액

근거: 대통령령 제33254호 · 제31673호 · 제29162호 각 제10조 제1항·제11조 원문. 지역 묶음도 시기별로 달라서, 예컨대 김포는 2021년 5월 11일부터 4,300만 원 구간으로 올라왔습니다.

보증금 1억 3,000만 원짜리 서울 빌라를 예로 들어보죠. 근저당이 2022년에 잡혔다면 소액 범위 1억 5,000만 원 안이라 5,000만 원을 먼저 받습니다. 같은 조건인데 근저당이 2019년이면? 범위가 1억 1,000만 원이라 아예 소액임차인이 아닙니다. 0원이죠. 표 한 줄 차이로 5,000만 원이 사라집니다.

Q4. 금액 조건만 맞으면 받나요?

아니요. 금액은 입장권일 뿐이고, 아래 네 가지가 전부 맞아야 실제로 돈이 나옵니다. 하나라도 빠지면 자격이 있어도 못 받습니다.

한 가지 더. 앞사람이 임차권등기를 해두고 나간 집에 뒤늦게 들어간 경우에는 소액임차인이어도 최우선변제권이 없습니다(법 제3조의3 제6항). 등기부에 “주택임차권”이 보이면 그 집은 이미 사고가 난 집이라는 뜻이기도 합니다.

전입신고 타이밍이 헷갈린다면 대항력 자체를 먼저 정리하고 오시는 게 낫습니다. 참고로 대항력은 신고한 다음 날 0시부터 생깁니다(법 제3조 제1항). 이사 당일 집주인이 대출을 받으면 근저당이 앞섭니다.

Q5. 표에 적힌 금액을 그대로 다 받나요?

천장이 하나 더 있습니다. 최우선변제로 나가는 총액은 주택가액의 2분의 1을 넘지 못합니다. 법 제8조 제3항 단서와 시행령 제10조 제2항에 함께 적혀 있고, 여기서 말하는 주택가액에는 대지 값도 포함됩니다.

세입자가 여러 명인 다가구·다세대라면 더 빡빡해집니다. 각자의 최우선변제액을 합친 금액이 주택가액의 절반을 넘으면, 그 절반을 각자 비율대로 나눠 갖습니다(시행령 제10조 제3항). 함께 사는 가족이 각각 계약했다면 한 사람으로 보고 보증금을 합산합니다(같은 조 제4항).

결국 최우선변제금은 보증금을 지켜주는 장치가 아니라 최악의 순간에 남는 잔돈에 가깝습니다. 이 제도를 믿고 계약하는 게 아니라, 이 제도까지 가지 않도록 계약 전에 등기부를 보는 게 순서입니다.

Q6. 오늘 당장 뭘 확인하면 되나요?

10분이면 끝납니다. 소액임차인 최우선변제금 기준일은 등기부만 보면 바로 나옵니다.

계약 전이라면 임대인에게 선순위 보증금 정보와 납세증명서를 요구할 권리가 있습니다. 2023년 4월 18일 신설된 주택임대차보호법 제3조의7이 임대인에게 제시 의무를 지웠습니다. 눈치 볼 일이 아니라 법에 적힌 권리입니다.

대법원 인터넷등기소 · 열람 700원 / 발급 1,000원

정리하면

검색해서 나오는 금액표 대부분이 “2026년 기준”이라는 제목을 달고 있습니다. 틀린 말은 아닙니다. 다만 그 표가 내 집에 적용되는 표인지는 등기부를 봐야 알 수 있습니다. 소액임차인 최우선변제금 기준일이 2019년에 멈춰 있는 집이 아직 많거든요.

금액이 마지막으로 바뀐 건 2023년 2월 21일입니다. 그 뒤로 3년 넘게 그대로고, 2026년 7월 1일 시행된 현행 시행령에서도 제10조·제11조는 손대지 않았습니다. 앞으로 오를 가능성은 있지만, 오르더라도 이미 근저당이 잡힌 집에는 소급되지 않습니다.