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원룸 월세 45만 원, 관리비 7만 원. 그 7만 원에 뭐가 들었는지 모른 채 도장을 찍는 일이 흔합니다. 2026년 8월 28일, 공동관리비 확인설명 의무화가 시행됩니다.
국토교통부는 8월 11일 국무회의에서 「공인중개사법 시행령」 일부 개정안이 의결됐고, 같은 날 개정·공포된 시행규칙과 함께 28일부터 시행된다고 밝혔습니다. 임차인 입장에서 실제로 뭐가 달라지는지, 계약 전에 뭘 물어봐야 하는지를 공식 조문까지 짚어가며 정리했습니다.
1. 공동관리비 확인설명 의무화, 뭐가 하나 더 붙나
중개사가 계약 전에 확인하고 설명해야 하는 항목은 「공인중개사법 시행령」 제21조제1항에 목록으로 정해져 있습니다. 여기에 관리비가 들어온 건 생각보다 최근입니다.
제21조제1항제3호의2 ‘관리비 금액과 그 산출내역’은 2024년 4월 9일 공포된 시행령 개정으로 신설돼 2024년 7월 10일부터 적용됐습니다. 같은 항 단서에 따라 이 항목은 주택 임대차 중개에만 적용되고요.
이번 개정은 그 위에 한 칸을 더 얹습니다. 총액만이 아니라, 공용부분에 쓰이는 몫이 얼마인지를 따로 밝히라는 뜻입니다.
| 구분 | ~2026년 8월 27일 | 2026년 8월 28일~ |
|---|---|---|
| 설명 대상 | 관리비 금액과 그 산출내역 | 관리비 금액·산출내역 + 공동관리비 금액 |
| 근거 | 시행령 제21조제1항제3호의2 (2024.7.10. 시행) | 2026.8.11. 공포된 개정 시행령·시행규칙 |
| 적용 범위 | 주택 임대차 중개 (시행령 제21조제1항 단서) | |
| 기록되는 서류 | 중개대상물 확인·설명서[Ⅰ](주거용 건축물), 별지 제20호서식 | |
2. ‘공동관리비’는 정확히 어디까지인가
보도자료는 공동관리비를 각주에서 이렇게 정의했습니다. “검침기 등을 통해 세대별로 사용량을 알 수 있거나 비용을 고정적으로 정해두어 확인 가능한 비목(TV수신료, 인터넷 사용료 등)을 제외한 금액들의 합”.
뒤집어 읽으면 간단합니다. 내가 쓴 만큼 나오거나 매달 같은 값이 찍히는 항목은 빼고, 남는 덩어리가 공동관리비예요. 청소·경비·승강기 유지처럼 건물 전체를 위해 나가는 돈이 여기에 들어갑니다.
| 공동관리비에 들어가는 쪽 | 빠지는 쪽 |
|---|---|
| 세대별 사용량을 확인할 수 없고 금액도 고정돼 있지 않은 공용부분 비용 예: 일반(공용)관리비 성격의 청소비·경비비·승강기유지비 등 | 검침기로 세대별 사용량을 알 수 있는 비목 금액이 고정된 비목 — TV수신료, 인터넷 사용료 등 |
3. 계약 전 체크 7가지
공동관리비 확인설명 의무화가 생겼다고 해서 정보가 저절로 손에 쥐어지지는 않습니다. 물어볼 걸 알고 가야 답이 나오죠. 방을 보러 갈 때 순서대로 짚어보시면 됩니다.
4. 광고 단계에서 이미 볼 수 있는 것
계약 자리까지 가지 않아도 확인할 수 있는 정보가 있습니다. 인터넷 매물 광고에 관리비를 어떻게 적어야 하는지는 국토교통부 고시 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」(국토교통부고시 제2024-748호, 2025년 1월 1일 시행) 제6조제11호에 정해져 있거든요.
핵심은 정액이냐 아니냐로 갈린다는 점입니다.
| 상황 | 광고에 표시해야 하는 것 |
|---|---|
| 정액 부과 & 월 10만 원 이상 | 아래 8개 비목으로 구분해 비목별 금액 표시 ① 일반(공용)관리비(청소비·경비비·승강기유지비 등) ② 전기료 ③ 수도료 ④ 가스사용료 ⑤ 난방비 ⑥ 인터넷 사용료 ⑦ TV 사용료 ⑧ 기타관리비 |
| 그 밖의 경우 | 관리비의 월 평균액수를 표시하고, 위 비목이 포함돼 있으면 그 내용도 표시 |
| 주택·준주택이 아닌 건축물 | 관리비를 표시하지 않을 수 있음 |
③⑥⑦번(전기료·인터넷·TV)처럼 개별 검침이 되거나 금액이 고정된 항목은, 이번에 새로 설명해야 하는 공동관리비에서는 빠지는 쪽입니다. 광고의 비목 구분과 새 규정의 정의가 서로 맞물리는 구조예요.
5. 설명을 안 해주면 어떻게 되나
「공인중개사법」 제25조제1항은 개업공인중개사에게 중개가 완성되기 전 확인 사항을 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시할 의무를 지웁니다. 말로 때우는 게 아니라 자료를 보여줘야 한다는 뜻이죠.
이를 어기면 같은 법 제51조제2항제1호의6에 따라 500만 원 이하의 과태료 대상이 됩니다. 부과·징수 주체는 국토교통부가 아니라 등록관청, 즉 중개사무소가 등록된 시·군·구입니다(제51조제5항제4호).
임대인이 자료를 안 주는 경우에도 법에 길이 있습니다. 중개사는 임대의뢰인 등에게 중개대상물 상태에 관한 자료를 요구할 수 있고(법 제25조제2항), 그 요구에 불응하면 그 사실을 임차의뢰인에게 설명하고 확인·설명서에 기재해야 합니다(시행령 제21조제2항).
6. 같은 날 함께 바뀌는 두 가지
주거용 오피스텔 중개보수는 ‘협의’로 정합니다
중개보수는 원래 상한요율 안에서 의뢰인과 협의해 정하도록 돼 있는데, 주거용 오피스텔은 상한요율만 적혀 있고 ‘협의’라는 문구가 없어 해석이 엇갈렸습니다. 이번 개정으로 주거용 오피스텔의 중개보수도 협의해 결정한다는 점이 조문에 명확히 들어갑니다.
여기서 말하는 주거용 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 상·하수도 시설을 갖춘 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설을 갖춘 오피스텔을 가리킵니다. 법제처도 유권해석(25-0969)에서 주거용 오피스텔 중개보수 역시 협의해 결정함이 원칙이라고 밝힌 바 있고요.
실무적으로는 상한요율이 곧 정해진 값은 아니라는 의미입니다. 계약 전에 보수를 얼마로 할지 이야기해볼 여지가 조문상 분명해졌습니다.
한국공인중개사협회가 법정 단체가 됩니다
2026년 2월 법 개정으로 한국공인중개사협회가 법정화됐고, 이번 하위법령 개정은 그 후속조치입니다. 협회의 법적 명칭을 하위법령에 반영하고 조직 운영·임원 구성 등을 규정합니다.
임의 단체에서 법정 단체로 바뀌면서 기존 정관을 정비하고, 회원이 지켜야 할 직업윤리 규정도 국토교통부장관 승인을 받아 제정될 예정입니다. 임차인이 당장 체감할 변화는 아니지만, 중개 서비스의 책임 구조가 달라지는 대목이라 함께 적어둡니다.
7. 자주 묻는 질문
Q. 8월 28일 전에 계약했으면 소급 적용되나요?
개정 규정의 시행일은 2026년 8월 28일입니다. 그 전 계약에 소급 적용된다는 내용은 보도자료에 없습니다. 다만 ‘관리비 금액과 그 산출내역’을 설명할 의무는 2024년 7월 10일부터 이미 적용 중이라는 점은 기억해둘 만합니다.
Q. 아파트 전세 계약에도 해당되나요?
확인·설명 항목 중 관리비 조항은 시행령 제21조제1항 단서에 따라 주택 임대차 중개에 적용됩니다. 다만 이번 개정의 배경으로 국토부가 든 것은 별도 관리주체가 없는 소규모 주택의 ‘깜깜이 관리비’였습니다. 관리주체가 있는 단지는 관리비 내역을 확인할 경로가 이미 있는 편이죠.
Q. 중개사가 “임대인이 안 알려줘서 모른다”고 하면요?
그 경우에도 그냥 넘어가시면 안 됩니다. 중개사는 임대의뢰인에게 자료를 요구할 수 있고, 불응하면 그 사실 자체를 설명하고 확인·설명서에 적어야 합니다. “모른다”가 아니라 “자료 요구에 불응했다”가 서면에 남는 구조입니다.
Q. 관리비가 계약 뒤에 오르면 막을 수 있나요?
공동관리비 확인설명 의무화는 계약 전 정보 제공에 관한 제도입니다. 인상 자체를 제한하는 규정은 들어 있지 않아요. 인상 조건을 다루고 싶다면 계약서 특약으로 정하는 방법을 검토하는 편이 현실적입니다.
Q. 개정 조문 원문은 어디서 보나요?
국가법령정보센터의 「공인중개사법 시행령」·「공인중개사법 시행규칙」에서 확인하시면 됩니다. 2026년 8월 12일 확인 시점에는 8월 11일 공포분이 아직 올라오지 않은 상태였으니, 시행일 전후로 다시 들여다보시는 게 좋습니다.
확인에 사용한 자료
- 국토교통부, 「공인중개사법」 시행령 및 시행규칙 개정안··· 28일부터 시행 (2026.8.11. 보도자료) — 대한민국 정책브리핑
- 「공인중개사법」 제25조·제51조 — 국가법령정보센터
- 「공인중개사법 시행령」 제21조·제17조의2 — 국가법령정보센터
- 「중개대상물의 표시·광고 명시사항 세부기준」(국토교통부고시 제2024-748호) 제6조 — 국가법령정보센터