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⚡ 3분 요약 (TL;DR)
- 깡통전세 판별법: 집값 대비 (집주인 빚 + 내 보증금) 비율이 70% 넘으면 위험, 80% 넘으면 매우 위험
- 등기부등본 필수 확인: [을구]의 근저당권 ‘채권최고액’ 합계가 핵심 – 이게 집주인 빚
- 계약서 특약 2가지: ① 잔금일 이후 담보권 설정 금지 ② 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효
- 전세보증보험 필수: HUG 전세보증금반환보증 또는 SGI 서울보증 가입으로 최대 90% 보호
📋 목차 (클릭하면 해당 섹션으로 이동)
1️⃣ 전세사기, 왜 이렇게 많아졌을까?
📢 충격적인 통계: 2023년 한 해에만 전세사기 피해 신고가 3만 건을 넘었습니다. 피해액은 약 3조 원 규모로 추정되고 있어요. 특히 서울 강서구, 인천 미추홀구, 경기 화성시 등 신축 빌라 밀집 지역에서 집중적으로 발생했죠.
전세사기가 급증한 이유는 크게 세 가지입니다. 첫째, 집값이 떨어지면서 전세금보다 집값이 낮아지는 ‘역전세’ 현상이 생겼어요. 집주인이 전세금을 돌려줄 돈이 없는 거죠. 둘째, 깡통전세를 노린 악의적인 임대인이 증가했습니다. 처음부터 사기 목적으로 여러 채를 매입해 전세를 주고 잠적하는 경우가 많아졌어요. 셋째, 금리 인상으로 집주인의 대출 이자 부담이 커지면서 보증금을 다른 용도로 쓰는 경우가 늘었습니다.
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💬 실제 피해자 사연
“신축 빌라라 깨끗하고 좋아서 전세 2억에 계약했어요. 그런데 2년 뒤 이사 나가려고 하니 집주인이 연락이 안 되더라고요. 알고 보니 집값은 1억 5천만 원인데 은행 대출이 1억 2천만 원이나 있었어요. 등기부등본을 제대로 안 봤던 게 후회됩니다. 결국 경매로 넘어갔고 저는 보증금 중 5천만 원밖에 못 받았어요.”
– 인천 미추홀구 A씨 (29세, 직장인)
이런 피해를 막으려면 계약 전에 반드시 확인해야 할 것들이 있습니다. 등기부등본 보는 법, 깡통전세 계산법, 전세보증보험 가입 방법 등을 정확히 알고 있어야 해요. 내가 생각했을 때 전세 계약은 인생에서 가장 큰 금액을 맡기는 일인데, 30분만 투자해서 이 글을 끝까지 읽으면 사기를 90% 이상 예방할 수 있습니다.
2️⃣ 깡통전세란? (실제 사례로 이해하기)
깡통전세는 집값보다 (집주인 빚 + 전세보증금)이 더 큰 상태를 말합니다. 쉽게 말해 집을 팔아도 전세금을 돌려줄 돈이 없는 거예요. 예를 들어볼게요.
| 항목 | 사례 A (안전) | 사례 B (위험) | 사례 C (깡통) |
|---|---|---|---|
| 집값 (매매가) | 3억 원 | 2억 5천만 원 | 2억 원 |
| 집주인 빚 (근저당) | 1억 원 | 1억 2천만 원 | 1억 5천만 원 |
| 전세보증금 | 1억 5천만 원 | 1억 5천만 원 | 1억 8천만 원 |
| 위험률 | 83% (안전) | 108% (주의) | 165% (깡통) |
| 경매 시 회수 가능액 | 1억 5천만 원 (100%) | 약 1억 원 (67%) | 약 3천만 원 (17%) |
⚠️ 위험률 계산 공식
위험률 = (집주인 빚 + 전세보증금) ÷ 집값 × 100
- 70% 미만: 안전권 (하지만 집값 하락 가능성 고려 필요)
- 70~80%: 주의 필요 (전세보증보험 필수 가입)
- 80% 이상: 매우 위험 (계약 재고 권장)
사례 C처럼 위험률이 100%를 넘으면 이미 깡통전세 상태입니다. 집주인이 파산하거나 경매로 넘어가면 전세금을 거의 돌려받지 못해요. 설령 집주인이 성실하더라도 집값이 조금만 더 떨어지면 보증금 반환이 불가능해지는 구조죠. 특히 신축 빌라는 준공 직후 집값이 20~30% 떨어지는 경우가 많아서 더 위험합니다.
3️⃣ 등기부등본 보는 법 (핵심만 집중!)
등기부등본은 집의 ‘신용등급표’라고 생각하면 됩니다. 여기서 가장 중요한 건 [을구] 근저당권 부분이에요. 집주인이 은행에서 얼마나 빚을 졌는지 나와 있거든요. 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 1,000원에 즉시 발급받을 수 있습니다.
📄 등기부등본 3가지 구성
1. 표제부 (집 기본 정보)
건물 면적, 용도, 구조 등이 나옵니다. 여기서는 실제 면적과 계약서 면적이 같은지만 확인하면 돼요.
2. 갑구 (소유권 관계) ⚠️
현재 집주인이 누구인지, 소유권이 몇 번 바뀌었는지 나옵니다. 가압류, 가처분, 경매 기록이 있으면 위험 신호예요. 특히 ‘소유권이전등기 말소’ 같은 게 여러 번 있으면 집주인이 빚 때문에 소유권을 뺏겼다가 되찾은 거라 매우 의심스럽습니다.
3. 을구 (근저당권, 전세권) 🚨 가장 중요!
집주인이 은행에서 받은 대출(근저당권)이 기록됩니다. 여기서 ‘채권최고액’을 모두 더하면 집주인의 총 빚이 나와요. 예를 들어 “채권최고액 6,000만 원”, “채권최고액 8,000만 원” 이렇게 두 개가 있으면 총 1억 4천만 원이 빚입니다.
💡 채권최고액 vs 실제 대출금
채권최고액은 실제 대출금보다 1.2~1.5배 높게 설정됩니다. 이자와 연체료까지 포함한 금액이거든요. 예를 들어 채권최고액이 6,000만 원이면 실제 대출금은 약 4,500만 원 정도예요. 하지만 안전하게 계산하려면 채권최고액 그대로 계산하는 게 좋습니다. 집주인이 이자를 못 갚으면 채권최고액까지 빚이 늘어나니까요.
등기부등본에서 확인한 채권최고액 합계가 집값의 50%를 넘으면 일단 주의가 필요합니다. 70%를 넘으면 전세보증보험 가입이 거절될 수도 있어요. 계약 전에 반드시 등기부등본을 발급받아서 집주인 빚이 얼마인지 확인하세요. 중개사가 “괜찮다”고 해도 직접 눈으로 확인하는 게 중요합니다.
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LATEST4️⃣ 🚦 깡통전세 안전 신호등 (직접 계산해보세요!)
이제 직접 확인해볼 차례입니다. 아래 계산기에 집값, 집주인 빚(등기부등본 채권최고액 합계), 내 보증금을 입력하면 위험도를 바로 알 수 있어요. 계약서에 넣어야 할 필수 특약 문구도 함께 제공하니 꼭 복사해서 사용하세요!
🏠 전세지킴이 안전 신호등
계약 전, 깡통전세 위험도를 3초 만에 진단하세요.
결과가 여기에 표시됩니다.
👉 이사 당일 집주인의 ‘몰래 대출’을 막습니다.
👉 보증보험 거절 시, 계약금을 돌려받는 안전장치입니다.
* 본 진단은 참고용이며 법적 효력이 없습니다.
계약 전 반드시 등기부등본 날짜를 확인하고 공인중개사와 상담하세요.
⚠️ 중요: 중개사가 “이 정도는 안 봐도 돼요”, “급매라 빨리 결정하세요” 같은 말로 서두르게 하면 오히려 더 의심해야 합니다. 좋은 매물은 꼼꼼히 확인해도 늦지 않아요. 급하게 계약하면 나중에 후회할 확률이 90% 이상입니다.
6️⃣ 전세사기 예방 체크리스트 6~10 (계약 시 단계)
이제 계약서를 작성하는 단계입니다. 여기서 특약 조항을 제대로 넣지 않으면 나중에 법적 보호를 받기 어려워요. 아래 5가지는 반드시 계약서에 명시해야 합니다.
6 특약 1: 추가 담보권 설정 금지 조항
잔금을 치른 다음날부터 집주인이 추가로 대출을 받지 못하도록 막는 조항입니다. 이게 없으면 이사 당일 집주인이 몰래 근저당권을 설정해서 내 보증금보다 우선순위를 가져갈 수 있어요.
📝 특약 문구 (복사해서 사용):
“임대인은 잔금 지급일 다음날까지 본 부동산에 대하여 근저당권, 전세권, 임차권 등 일체의 담보권을 설정하지 않는다. 이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 하며, 임대인은 임차인에게 기 수령한 금액을 즉시 반환하고 계약금의 2배를 위약금으로 지급한다.”
7 특약 2: 전세보증보험 가입 불가 시 계약 무효
전세보증보험 가입이 거절되면 그 집은 위험하다는 뜻입니다. 이 경우 계약금을 돌려받을 수 있도록 특약을 넣으세요. 보험사가 거절한 집에 들어가면 나중에 보증금을 못 받을 확률이 매우 높습니다.
📝 특약 문구 (복사해서 사용):
“임차인이 HUG 전세보증금반환보증 또는 SGI 서울보증 전세보증보험 가입을 신청하였으나 보증기관으로부터 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 기 납부한 금액을 전액 반환한다. 이 경우 임대인은 이의를 제기할 수 없다.”
8 전입신고 + 확정일자 즉시 받기
잔금을 치른 당일 전입신고와 확정일자를 반드시 받으세요. 이 두 가지가 있어야 경매 시 우선변제권을 받을 수 있습니다. 확정일자는 주민센터 또는 인터넷 등기소에서 무료로 받을 수 있어요. 하루만 늦어도 다른 채권자에게 밀릴 수 있으니 당일 처리가 필수입니다.
✅ 처리 순서:
① 잔금 지급 → ② 열쇠 수령 → ③ 전입신고 (주민센터) → ④ 확정일자 받기 (주민센터 또는 인터넷등기소)
⚠️ 모두 당일에 처리해야 안전합니다!
9 계약서 특약란 꼼꼼히 작성
계약서 하단의 ‘특약사항’ 란을 절대 비워두지 마세요. 위에서 설명한 특약 문구를 모두 적고, 추가로 관리비 정산 방법, 수리 책임 범위, 중도 해지 조건 등도 명시하세요. 특약은 많을수록 좋습니다. 나중에 분쟁이 생기면 계약서의 특약이 법적 근거가 되거든요.
✅ 추가 권장 특약:
• “관리비는 입주 전월까지 임대인이 부담한다.”
• “수도, 전기, 가스 요금 미납분은 임대인이 정산 후 인도한다.”
• “임대인의 귀책사유로 입주가 지연될 경우 일할 계산하여 보증금을 감액한다.”
• “계약 기간 중 임대인 변경 시 임차인에게 사전 통지한다.”
10 계약서 사본 및 증빙서류 보관
계약서, 등기부등본, 집주인 신분증 사본, 인감증명서, 전세보증보험 증서 등 모든 서류를 사진 촬영 + 파일 저장 + 실물 보관 3중으로 관리하세요. 나중에 분쟁이 생기면 이 서류들이 증거가 됩니다. 클라우드(네이버 MYBOX, 구글 드라이브 등)에도 백업해두는 게 안전해요.
✅ 필수 보관 서류:
• 임대차계약서 원본 + 사본
• 등기부등본 (발급일 표시된 것)
• 집주인 신분증 사본 + 인감증명서
• 전세보증보험 가입증서
• 전입신고 확인증 + 확정일자 확인서
• 잔금 입금 영수증
💡 Pro Tip: 계약서 작성 시 집주인이 “이런 특약은 처음 본다”, “너무 까다롭다”며 거부하면 오히려 좋은 신호입니다. 떳떳한 집주인이라면 특약을 넣는 걸 거부할 이유가 없거든요. 만약 강하게 반대하면 그 집은 위험할 가능성이 높으니 계약하지 마세요.
7️⃣ 전세보증보험 가입 방법 (HUG vs SGI 비교)
전세보증보험은 집주인이 보증금을 못 돌려줄 때 보험사가 대신 돌려주는 제도입니다. 가입 비용은 보증금의 0.128~0.154% 정도로 저렴하지만 보호 효과는 엄청나요. 최대 9억 원까지 보장받을 수 있습니다.
| 구분 | HUG 전세보증금반환보증 | SGI 서울보증 |
|---|---|---|
| 보증 한도 | 최대 9억 원 | 최대 8억 원 |
| 보증료율 | 0.128~0.154% | 0.15~0.20% |
| 보증 비율 | 보증금의 90% | 보증금의 80~90% |
| 가입 조건 | 전세가율 90% 이하 | 전세가율 95% 이하 |
| 가입 방법 | HUG 홈페이지 또는 앱 | SGI 홈페이지 또는 대리점 |
| 추천 대상 | 고액 전세 (5억 원 이상) | 중저가 전세 (3억 원 이하) |
📝 HUG 전세보증보험 가입 절차
- HUG 홈페이지 접속 (www.khug.or.kr)
- 회원 가입 후 로그인
- ‘전세보증금반환보증’ 메뉴 클릭
- 계약서, 등기부등본, 신분증 업로드
- 보증료 결제 (카드 또는 계좌이체)
- 보증서 발급 (즉시 PDF 다운로드 가능)
전체 과정이 30분 이내에 끝나고, 보증서는 즉시 발급됩니다. 만약 가입이 거절되면 그 집은 위험하다는 신호이니 계약을 재고하세요.
💰 보증료 계산 예시
보증금 2억 원, 계약 기간 2년, 보증료율 0.154%인 경우:
보증료 = 2억 원 × 0.154% = 308,000원
30만 원으로 2억 원을 보호받을 수 있으니 절대 아깝지 않습니다. 전세사기 피해액이 평균 1억 5천만 원인 걸 생각하면 필수 보험이에요.
8️⃣ 전세사기 당했을 때 대처 방법
만약 계약 기간이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주거나 연락이 안 된다면 즉시 대응해야 합니다. 시간을 끌수록 돈을 받기 어려워지니까요. 아래 순서대로 진행하세요.
1단계: 내용증명 발송 (즉시)
집주인에게 내용증명을 보내서 보증금 반환을 요구하세요. 우체국에서 5,000원에 발송 가능하고, 법적 효력이 있습니다. “계약 종료일로부터 7일 이내에 보증금을 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠다”는 내용을 명시하세요.
2단계: 임차권등기명령 신청 (1주일 이내)
집을 비워야 하는데 보증금을 못 받았다면 임차권등기명령을 신청하세요. 법원에 신청하면 임차권이 등기부에 기록되어 전입신고 없이도 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 비용은 약 5만 원이고, 신청 후 1~2주 내에 처리됩니다.
3단계: 전세보증보험 보상 청구
전세보증보험에 가입했다면 보험사에 보상을 청구하세요. HUG나 SGI에 계약서, 내용증명 사본, 임차권등기명령 서류를 제출하면 심사 후 보증금의 90%를 지급받을 수 있습니다. 처리 기간은 약 1~2개월입니다.
4단계: 소액사건심판 또는 민사소송
보증금이 3,000만 원 이하면 소액사건심판을 이용하세요. 변호사 없이 본인이 직접 진행할 수 있고, 비용도 저렴합니다. 3,000만 원을 넘으면 민사소송을 제기해야 하는데, 이 경우 변호사 선임을 권장합니다.
📞 전세사기 피해 신고 및 상담 기관
- 전세사기 피해지원센터: ☎ 1899-0113 (평일 09:00~18:00)
- 법률구조공단: ☎ 132 (무료 법률 상담)
- 대한법률구조공단: www.klac.or.kr
- 한국주택금융공사 (HUG): ☎ 1688-8114
- 서울보증보험 (SGI): ☎ 1544-0001
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✍️ 작성자 정보 (E-E-A-T)
작성자: siwon
직책: 생활정보 멀티 크리에이터
이메일: siwon585@naver.com
전문 분야:
- 정부지원정책 및 복지 혜택 안내
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정보 출처: 공식 정부 문서, 기관 발표자료, 전문가 인터뷰, 실제 사용 경험을 바탕으로 작성
최종 업데이트: 2025년 12월 2일
신뢰성 고지: 본 글의 모든 정보는 2025년 12월 기준 최신 자료를 바탕으로 작성되었으며, 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 중요한 결정 전 반드시 공식 기관에 재확인하시기 바랍니다.
❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 등기부등본에 근저당권이 있으면 무조건 위험한가요?
A. 아닙니다. 근저당권이 있어도 집값 대비 비율이 50% 이하면 안전한 편입니다. 중요한 건 (집주인 빚 + 내 보증금)이 집값의 70%를 넘는지 여부예요. 위 계산기로 직접 확인해보세요.
Q2. 신축 빌라가 더 위험한 이유는 뭔가요?
A. 신축 빌라는 준공 직후 시세가 20~30% 떨어지는 경우가 많습니다. 건설사가 분양가를 높게 책정했기 때문이에요. 집값이 떨어지면 깡통전세가 될 위험이 커지죠. 특히 주변에 미분양이 많거나 교통이 불편한 지역은 더 조심해야 합니다.
Q3. 전세보증보험 가입이 거절되면 어떻게 해야 하나요?
A. 보험사가 거절했다는 건 그 집이 위험하다는 신호입니다. 계약서에 “보증보험 가입 불가 시 계약 무효” 특약을 넣었다면 계약금을 돌려받고 다른 집을 알아보세요. 특약이 없다면 계약금을 포기하더라도 계약을 취소하는 게 낫습니다.
Q4. 확정일자는 언제까지 받아야 하나요?
A. 잔금 지급 당일에 전입신고와 함께 받는 게 가장 안전합니다. 확정일자를 받은 순서대로 우선변제권이 생기기 때문에 하루라도 늦으면 다른 채권자에게 밀릴 수 있어요. 주민센터가 문을 닫았다면 인터넷등기소에서 온라인으로 받을 수 있습니다.
Q5. 월세도 전세사기 위험이 있나요?
A. 월세는 전세보다 보증금이 적어서 상대적으로 안전하지만, 집주인이 파산하면 보증금을 못 받을 수 있습니다. 월세도 등기부등본을 확인하고, 가능하면 전세보증보험에 가입하세요. 보증금이 3,000만 원 이상이면 보험 가입을 권장합니다.
Q6. 집주인이 특약 삽입을 거부하면 어떻게 하나요?
A. 떳떳한 집주인이라면 특약을 거부할 이유가 없습니다. “이런 특약은 처음 본다”며 거부하면 오히려 의심해야 해요. 특약을 못 넣겠다면 그 집은 계약하지 않는 게 안전합니다. 계약금이 아까워도 나중에 보증금을 못 받는 것보다 낫습니다.
Q7. 채권최고액과 실제 대출금이 다른 이유는 뭔가요?
A. 채권최고액은 원금 + 이자 + 연체료를 모두 포함한 금액입니다. 실제 대출금은 채권최고액의 70~80% 정도예요. 하지만 안전하게 계산하려면 채권최고액 전체를 집주인 빚으로 봐야 합니다. 집주인이 이자를 못 갚으면 채권최고액까지 빚이 늘어나니까요.
Q8. 전세보증보험 보증료는 누가 내나요?
A. 법적으로는 임차인(세입자)이 부담하는 게 원칙입니다. 하지만 계약 조건에 따라 집주인과 반반 나눠 낼 수도 있어요. 보증료는 보증금의 0.128~0.154% 정도로 저렴하니 전액 부담해도 큰 부담은 아닙니다.
Q9. 중개사가 “이 집은 안전하다”고 하는데 믿어도 되나요?
A. 중개사는 거래를 성사시켜야 수수료를 받기 때문에 위험을 축소할 수 있습니다. 중개사 말만 믿지 말고 본인이 직접 등기부등본을 확인하고, 깡통전세 계산기로 위험도를 체크하세요. 중개사는 도움을 주는 사람이지 책임을 지는 사람이 아닙니다.
Q10. 전세 계약 기간이 끝나기 전에 집주인이 바뀌면 어떻게 되나요?
A. 새 집주인이 전세 계약을 승계해야 합니다. 전입신고와 확정일자가 있다면 새 집주인에게도 보증금 반환을 요구할 수 있어요. 하지만 새 집주인이 경매로 집을 샀다면 우선변제권 순위에 따라 보증금을 못 받을 수도 있습니다. 이럴 때 전세보증보험이 중요합니다.
Q11. 깡통전세 위험률이 70%로 나왔는데 계약해도 될까요?
A. 70%는 경계선입니다. 전세보증보험에 가입할 수 있다면 계약해도 괜찮지만, 집값이 조금만 떨어져도 위험해질 수 있어요. 특히 신축 빌라나 집값이 하락 추세인 지역이라면 재고를 권장합니다. 안전율 60% 이하인 집을 찾는 게 더 좋습니다.
Q12. 임차권등기명령은 언제 신청해야 하나요?
A. 계약 기간이 끝났는데 보증금을 못 받았고, 다른 집으로 이사를 가야 할 때 신청합니다. 임차권등기를 하면 전입신고를 유지하지 않아도 우선변제권이 보호돼요. 신청 비용은 약 5만 원이고, 법원에 직접 가거나 온라인으로 신청할 수 있습니다.
Q13. 집주인이 “은행 대출 때문에 어쩔 수 없다”고 하는데요?
A. 집주인의 대출 문제는 세입자가 책임질 일이 아닙니다. 집주인이 대출을 갚을 능력이 없다면 그 집은 위험한 겁니다. “나도 어쩔 수 없다”는 말에 동정하지 말고, 본인의 보증금을 지키는 게 우선입니다. 특약을 넣지 못하겠다면 계약하지 마세요.
Q14. 전세금을 올려달라고 하면 위험 신호인가요?
A. 집값이 오르지 않았는데 전세금을 올려달라고 하면 의심해야 합니다. 집주인이 빚을 갚기 위해 전세금을 올리려는 걸 수 있어요. 전세금 인상을 요구받으면 등기부등본을 다시 확인하고, 집값 대비 전세가율이 70%를 넘는지 체크하세요.
Q15. 전세사기를 당하면 보증금을 얼마나 돌려받을 수 있나요?
A. 전세보증보험에 가입했다면 보증금의 90%를 돌려받을 수 있습니다. 보험 없이 경매로 넘어가면 우선변제권 순위에 따라 0~100%까지 다양해요. 집값이 떨어진 깡통전세라면 10~30%밖에 못 받는 경우도 많습니다. 그래서 전세보증보험이 필수입니다.
💬 마무리하며
전세사기는 예방이 가능한 범죄입니다. 위에서 설명한 10가지 체크리스트만 지켜도 90% 이상 막을 수 있어요. 특히 등기부등본 확인, 깡통전세 계산, 전세보증보험 가입, 필수 특약 삽입은 절대 빠뜨리면 안 됩니다. 중개사나 집주인이 “괜찮다”고 해도 본인이 직접 확인하는 게 가장 중요해요.
계약서에 도장을 찍기 전 30분만 투자해서 이 글을 다시 읽어보세요. 급하게 결정해서 후회하는 것보다 꼼꼼하게 확인하고 안전하게 계약하는 게 백 배 낫습니다. 여러분의 소중한 보증금을 지키는 건 결국 본인의 몫입니다.
이 글이 도움이 되셨다면 주변 친구들에게도 공유해주세요. 한 명이라도 전세사기 피해를 막을 수 있다면 그것만으로도 큰 의미가 있을 거예요. 안전한 전세 계약 되시길 진심으로 응원합니다! 🏠✨
