⚡ 3줄 요약: 전세사기 피해자 33% 증가! 당신도 위험할 수 있어요

• ✅ 2025년 현황: 전세사기 피해자 3만명 초과, 20-30대 75% 차지 (특히 1인가구)
• ✅ 예방 3대 요소: 계약 전 등기부등본 확인 → 임대인 신원 확인 → 보증보험 가입
• ✅ 피해 시 대응: 정부 지원(보증금 반환, 저금리 대환대출) + 법적 구제(임차권등기명령, 소송)

📋 이 글에서 알아볼 내용 (12가지)

1. 전세사기는 왜 위험한가? 2025년 통계와 현실
2. 전세사기의 5가지 유형 파악하기
3. 계약 전 필수 확인 체크리스트 8가지
4. 등기부등본 읽는 법: 위험 신호 찾기
5. 전세보증금 반환보증보험 완벽 가이드
6. HUG vs SGI: 어떤 보험이 더 안전할까?
7. 계약 후 30일 내 반드시 할 일
8. 전세사기 피해 시 법적 대응 7단계
9. 정부 지원 제도 100% 활용하기
10. 피해자 결정신청 조건과 절차
11. 1인가구를 위한 특별 주의사항
12. 전세사기 예방 최종 체크리스트

🔴 유형 1: 깡통전세 (소유권 명의 위조)

집주인이 집의 실제 소유자가 아닌데 마치 소유자인 척 계약하는 경우. 계약 후 은행이나 채권자가 나타나 집을 경매에 올리면서 보증금을 못 받는 상황이 발생해요.

🔴 유형 2: 이중계약 (동시 다중 전세)

한 명의 집주인이 같은 집을 여러 세입자에게 전세 계약해주는 사기. A 세입자의 보증금을 받고 B 세입자와 계약하는 방식으로 반복되다가 어느 시점에 연쇄 붕괴돼요.

🔴 유형 3: 대출금 미상환 (근저당설정)

집주인이 은행에서 고금리 대출을 받고 집을 담보로 잡아놨는데, 대출금을 못 갚으면 은행이 집을 압류해버리는 경우. 이때 세입자의 보증금은 뒤로 밀려나요.

🔴 유형 4: 보증금 돌려받기 나몰라라 (의도적 주거이탈)

임대인이 계약 만료일에 일부러 연락을 끊고 사라지는 경우. 법적으로는 분명히 불법이지만 상대방을 찾기가 어려워 피해가 자주 발생해요.

🔴 유형 5: 점유 인수 사기 (임대인 바뀜)

원래 집주인이 집을 팔고, 새 소유자가 기존 세입자와의 계약을 무시하거나 갑작스럽게 해지하는 경우. 2025년 상반기에 급증한 유형이에요.

✅ 체크리스트 1: 임대인(집주인) 신원 확인

신분증 사본이 아닌 원본 확인해야 해요. 이름, 주민등록번호, 연락처를 정확히 기록하고, 등기부등본의 소유자 이름과 정확히 일치하는지 비교하세요. 만약 소유자 이름이 다르다면? 즉시 계약을 중단하세요.

✅ 체크리스트 2: 등기부등본 최신본 발급 (반드시 계약 당일)

이것이 가장 중요합니다! 3개월 이상 된 등기부등본은 신뢰할 수 없어요. 반드시 계약 당일 새로 발급받아서 확인하세요. 다음을 특히 주의하세요:

• 근저당 설정액의 합: 보증금을 초과하면 위험!
• 선순위 임차권의 합: 당신의 보증금보다 크면 안 돼요
• 가압류 여부: 있으면 절대 계약하지 마세요
• 경매 진행 중 표시: 이미 문제 있는 집입니다

✅ 체크리스트 3: 법인 임대인인 경우 법인등기부등본

건설회사나 임대사업자가 소유한 주택이라면 반드시 법인등기부등본을 받아서 확인하세요. 법인의 해산 여부, 채무 현황, 대표이사의 신원을 확인해야 해요.

✅ 체크리스트 4: 전세금 시세 비교 (매매가 대비 80-90% 확인)

공시가격 기준으로 보증금이 매매가의 80~90% 범위인지 확인하세요. 100%를 넘으면 사기 우려가 높아요. 부동산 앱(당근마켓, 직방, 다방)에서 같은 지역 비슷한 평수의 시세를 비교해보세요.

✅ 체크리스트 5: 임대인의 다주택 여부 확인

2025년 11월부터 새로 시작된 ‘임대인 정보 조회 제도’를 활용하세요! 정부에서 다주택 임대인 정보를 공개합니다. 다주택 임대인은 과다 차입금으로 전세금을 못 돌려줄 확률이 높아요.

✅ 체크리스트 6: 세금 체납 여부 확인

국세청 징수과에 문의하거나 ‘정부24’에서 ‘납세증명서’ 발급 조회로 임대인의 세금 체납 여부를 확인하세요. 체납 기록이 있으면 압류 위험이 있어요.

✅ 체크리스트 7: 건축물대장 확인 (불법 증축 여부)

건축물대장에 기록된 면적과 계약서의 면적이 일치하는지 확인하세요. 불법 증축이나 무단 개조가 있으면 추후 임대인이 강제 이주를 통보할 수 있어요.

✅ 체크리스트 8: 보증보험 가입 가능 여부 미리 확인

계약 전에 HUG나 SGI에 보증보험 가입 가능 여부를 문의하세요. 만약 가입 불가 통보가 나면? 그 집은 위험 신호입니다. 왜 가입이 불가한지 이유를 꼭 물어보세요!

🔍 위험 신호 #1: 을구(乙區)의 근저당권

을구란? 등기부등본의 을구는 소유권 이외의 모든 권리를 기록하는 곳입니다. 여기서 보이는 ‘근저당권’은 집주인이 은행에서 빌린 돈을 담보로 집에 저당을 잡아놓은 것을 의미해요.

체크 방법:

• 채권최고액이 당신의 전세금을 초과하면 위험! 예) 전세금 3억원인데 근저당권이 5억원이라면 당신의 보증금이 뒤로 밀려날 위험이 높아요
• 근저당권이 여러 개면 더 위험! 근저당권 1개 이상 = 집주인이 빚이 많다는 뜻
• 최적 상황: 근저당권이 없거나, 있어도 보증금의 60% 이하일 때만 안심해도 괜찮습니다

🔍 위험 신호 #2: 선순위 임차보증금

이미 다른 세입자의 보증금이 있다는 뜻입니다! 다가구나 오피스텔에서 주로 발생하는 상황이에요.

위험도 계산 방법:

당신의 안전성 = 주택 가격 – (근저당권 + 선순위 보증금) > 당신의 보증금?
YES → 안전! / NO → 위험!

예시: 아파트 10억원, 근저당 3억, 선순위 보증금 3억 → 남은 여유금 4억 / 당신 보증금 3억 → 안전!

🔍 위험 신호 #3: 가압류와 가처분

이것이 보이면 절대 계약하지 마세요! 법원이 이미 집을 임시로 묶어놓은 상태라는 뜻입니다.

• 가압류: 채권자가 돈을 받기 전까지 집을 팔지 못하게 법원이 묶어놓은 상태
• 가처분: 소송 중에 임시로 권리를 제한하는 상태
• 경매 진행 중: 이미 집이 팔리는 과정에 있다는 뜻

✅ 전세보증보험 가입 조건 (2025년 기준)

누가 가입 가능?

• 무주택 임차인 (본인 소유 집이 없어야 함)
• 보증금이 일정 한도 이내 (지역별로 다름. 수도권 5~7억, 비수도권 5억)
• 주택 전입신고를 마친 사람
• 일반 직장인, 자영업자, 프리랜서, 학생 모두 가능

⚠️ 가입 불가 대상: 부채비율이 높은 사람, 신용도가 매우 낮은 사람, 이미 여러 보증보험에 가입한 사람

✅ 보증보험 가입 시기

계약 당일 또는 전입신고 당일에 가입해야 합니다! 이미 집에 들어간 후에는 가입이 불가능하거나 제한될 수 있어요.

최적 타이밍: 계약서 작성 → 확정일자 부여 → 전입신고 → 같은 날에 보증보험 가입

✅ 할 일 #1: 계약 당일 – 확정일자 부여받기 (필수!)

언제: 계약서 작성 직후, 그날 안에

어디서: 주민센터(동사무소) 또는 공인중개사무소

뭘 하는 건가? 임대차 계약서에 당일 날짜가 찍힌 도장을 받는 것. 이걸 받으면 “이 날짜에 이 계약이 존재했다”는 사실이 법적으로 증명됩니다.

필요한 것: 임대차 계약서 원본, 임대인 신분증

⚠️ 주의: 확정일자가 없으면 나중에 “계약서가 조작되었다”고 주장하는 임대인을 상대할 때 우위를 잃습니다!

✅ 할 일 #2: 계약 당일 – 전입신고하기 (필수!)

언제: 계약 당일 또는 이사하는 날, 그날 안에

어디서: 새로 이사 가는 지역 주민센터

뭘 하는 건가? 주민등록을 새 집으로 옮기는 것. 전입신고를 완료하는 그 다음날부터 ‘대항력’이 생깁니다. 이는 집주인이 바뀌어도 당신의 세입자 권리를 법적으로 인정해준다는 뜻이에요.

필요한 것: 신분증, 전입신고 신청서 (주민센터에 있음)

⚠️ 주의: 전입신고 없이 계약만 하면, 나중에 집주인이 집을 팔았을 때 새 소유자가 당신을 무시할 수 있습니다!

✅ 할 일 #3: 7일 이내 – 전월세 신고하기 (2025년 6월 1일 이후 계약부터 필수!)

언제: 계약체결일로부터 30일 이내 (이르면 할수록 좋음)

어디서: 부동산거래관리시스템 (rtms.molit.go.kr) 또는 주민센터

뭘 하는 건가? 계약 내용(보증금, 월세, 계약기간 등)을 정부에 신고하는 것. 2025년 6월 1일 이후 체결된 모든 전세 계약이 대상입니다 (보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과).

필요한 것: 임대인·임차인 동의, 계약서 사본

⚠️ 중요: 신고하지 않으면 최대 30만원의 과태료를 물 수 있습니다! (2025년 6월 이후)

✅ 할 일 #4: 같은 날 – 보증보험 가입하기 (강력 추천!)

언제: 계약 당일 또는 전입신고 직후

어디서: HUG, HF, SGI 등 보증기관 또는 은행·중개소를 통해

뭘 하는 건가? 앞서 배운 보증보험에 가입하는 것. 보증료를 내고 나중에 보증금 못 받을 위험에 대비하는 거예요.

필요한 것: 주민등록증, 계약서, 전입신고 증명서

💰 비용: 보증금의 약 0.1~0.2% (3억원 기준 연 30~60만원)

🔴 단계 1: 보증보험사에 보증이행청구 (즉시 시작!)

타이밍: 계약 만료일 이후 가능한 빨리

하는 것: 가입한 보증보험사에 연락해서 “보증금을 못 받았으니 당신들이 보상해달라”고 청구

필요한 것: 보증보험증서, 계약서, 확정일자 증명서, 신분증

효과: 일반적으로 2~4주 내에 보증금의 60~70%를 받을 수 있습니다

📱 HUG 앱: “안심전세” 앱을 다운로드하면 모바일로 보증이행청구를 할 수 있어요!

🔴 단계 2: 내용증명 발송 (법적 기록 남기기)

타이밍: 계약 만료 후 1개월 내에

하는 것: 임대인에게 “보증금 00원을 000일까지 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠다”는 내용의 편지를 등기로 보냄

어디서: 우체국 또는 온라인 (대한민국 우정사업본부 홈페이지에서 가능)

비용: 약 5,000~10,000원

효과: 법원 소송에서 임대인의 미리 계획된 사기라는 증거로 인정됨

🔴 단계 3: 임차권등기명령 신청 (권리 보호)

타이밍: 계약 만료 후 언제든지 (빠를수록 좋음)

하는 것: 법원에 신청서를 제출해서 “이 집에 대한 우리의 세입자 권리를 등기부등본에 기재해달라”고 요청

어디서: 해당 주택 소재지를 관할하는 지방법원, 지법 지원, 시·군 법원

비용: 약 4만~5만원 (인지대 + 송달료)

효과: 집을 비워도 법적 권리가 유지됩니다! 새 주인이 집을 팔아도 당신의 보증금 청구권이 인정됨

⚠️ 중요: 이 단계가 핵심입니다. 이것 없이 소송하면 보증금을 못 받을 위험이 매우 높아요!

🔴 단계 4: 주택임대차분쟁조정 신청 (합의 시도)

타이밍: 임차권등기명령 신청 후 1~2주

하는 것: 법원의 분쟁조정위원회에 신청해서 “임대인과 합의할 수 있도록 중재해달라”고 요청

어디서: 지방법원 또는 시민청(지역 공동관리센터)

비용: 무료 또는 매우 저렴

효과: 판사 자격자가 중재하므로 소송 전에 합의할 확률이 높음. 시간과 비용을 절약할 수 있습니다

🔴 단계 5: 전세보증금반환소송 (법적 전투)

타이밍: 분쟁조정 실패 또는 합의 불가능할 때

하는 것: 법원에 소송을 제기해서 임대인을 상대로 보증금 반환을 명령해달라고 청구

어디서: 해당 주택 소재지 관할 지방법원

비용: 소송 비용 + 변호사 비용 (변호사 의존 시 300만~500만원)

기간: 1차 판결까지 보통 3~6개월

⚠️ 중요: 임차권등기명령이 되어 있으면 판사가 당신의 손을 들어줄 확률이 매우 높습니다!

🔴 단계 6: 강제집행 신청 (돈 받아내기)

타이밍: 소송에서 이겼는데 임대인이 돈을 안 줄 때

하는 것: 판결문을 들고 법원 집행관에게 “판결을 강제로 집행해달라”고 신청

효과: 임대인의 계좌, 자동차, 부동산 등을 압류해서 보증금을 회수

비용: 집행료 (회수 금액의 일부)

🔴 단계 7: 변호사 비용 회수 (피해 최소화)

타이밍: 소송 승리 후

하는 것: “소송비용액확정결정”을 법원에 신청해서 임대인이 당신의 변호사 비용도 지급하도록 요구

효과: 변호사 비용도 임대인에게 청구 가능! 당신의 손해를 최소화할 수 있습니다

💰 지원 제도 #1: 저금리 대환대출 (가장 중요!)

뭐 하는 건가? 전세사기로 인해 높은 금리로 다른 집의 전세금을 빌렸다면, 정부가 저금리로 바꿔준다는 뜻

자격 조건: 전세사기 피해자 결정을 받은 사람

대출 조건 (2025년 기준):

• 금리: 연 1.2~2.1% (일반 전세자금 대출 4~5% 대비 매우 저렴)
• 한도: 최대 2억 4,000만원
• 거치기간: 최대 3년 (돈 안 내고 있다가 나중에 갚기 시작 가능)
• 상환기간: 최대 10년

💡 계산 예시: 2억원을 1.5% 금리로 10년 거치 후 상환 vs 기존 4% 금리 → 연간 약 500만원 이상 이자 절감!

신청처: 국민은행, 우리은행, 농협, 신한은행, 하나은행 등 5개 기금수탁은행

💰 지원 제도 #2: 보증보험료 지원 (최대 30만원)

뭐 하는 건가? 이미 낸 보증보험료를 정부가 환급해줌

자격 조건:

• 청년 (19~34세): 최대 100% 환급 (즉, 전액 돌려받음)
• 신혼부부: 최대 90% 환급
• 기타 무주택 임차인: 최대 50% 환급
• 한도: 최대 30만원

신청처: 거주 지역 시·군·구청 또는 온라인

💰 지원 제도 #3: LH 전세임대 (월세로 거주)

뭐 하는 건가? 전세사기로 인해 새로운 집이 필요한 피해자에게 LH가 월세 집을 싼 가격에 제공

자격 조건: 전세사기 피해자 결정을 받고, 현재 월세에 거주 중이거나 임시거처에 있는 사람

지원 내용:

• 월세: 원래 전세금의 약 6개월치 (예: 3억 전세금 → 월 15만원 수준)
• 임대기간: 최대 6년
• 공실 또는 임시거처 제공 (이사 시 임시 거처 제공)

신청처: LH(한국토지주택공사) 또는 지역 LH센터

💰 지원 제도 #4: 경·공매 특례 (집 구입 시 우대)

뭐 하는 건가? 법원 경·공매에서 사는 집이 피해자 소유일 경우, 피해자가 우선적으로 구입할 수 있는 권리

효과: 시세보다 저렴하게 집을 구입 가능 (보통 공시지가의 70~80%)

신청처: 법원 또는 조회 전문기관

💰 지원 제도 #5: 조세 채권 안분 (세금 우대)

뭐 하는 건가? 임대인이 낸 세금 채무로 인해 보증금 회수가 어려울 때, 세금을 뒤로 미루고 보증금을 먼저 회수하는 제도

효과: 본래 보증금을 우선적으로 회수 가능

✅ 피해자 인정 4가지 필수 조건 (모두 만족해야 함!)

조건 1️⃣: 주택 인도 + 전입신고 + 확정일자

계약 당일에 모두 완료해야 함. 하나라도 빠지면 불인정!

조건 2️⃣: 보증금 한도 충족

• 기본: 5억원 이하
• 서울/경기/인천: 최대 7억원까지 가능 (특례)

조건 3️⃣: 다수 피해자 발생 (2명 이상)

같은 집에 최소 2명 이상의 세입자가 피해를 입어야 함 (또는 같은 임대인에게서)

조건 4️⃣: 보증금 미반환 의도 입증

임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의도가 없었다는 증거 필요 (근저당 상태, 깡통전세 등)

📋 피해자 신청에 필요한 서류

필수 서류 (모두 준비해야 함):

• ✅ 피해자 결정 신청서 (온라인 작성)
• ✅ 임대차 계약서 사본 1부
• ✅ 주민등록표 초본 1부
• ✅ 개인정보 수집·이용 동의서
• ✅ 신분증 원본 (방문 신청 시)

추가 제출 서류 (해당자만):

• 외국인: 외국인등록증
• 임차권등기명령 신청자: 신청 증명서
• 3년 이상 전세 계약: 추가 증명 서류

🎯 신청 절차 (5단계)

📍 단계 1: 온라인 신청

전세사기피해자 지원관리시스템 (jeonse.kgeop.go.kr) 접속 → 회원가입 → 결정신청 접수

시간: 약 20분, 24시간 가능

📍 단계 2: 서류 제출

온라인 신청 후 필요 서류를 스캔해서 시스템에 업로드 또는 우편 발송

📍 단계 3: 심사 진행

한국주택금융공사(국민은행 위탁기관)에서 2~4주에 걸쳐 심사

심사 내용: 4가지 요건 충족 여부, 서류 진위성 확인, 필요시 현장조사

📍 단계 4: 결정 통보

인정 or 불인정 결정 → 신청자에게 통보 (온라인 또는 우편)

📍 단계 5: 각 지원 신청

결정 통보 후 저금리 대환대출, 보증보험료 지원 등 개별 지원 신청

⚠️ 주의: 불인정 사유 (이런 경우는 떨어짐)

• ✗ 4가지 요건 중 하나라도 불충족 (특히 “다수 피해자” 요건)
• ✗ 서류 위조 또는 허위 기재
• ✗ 임대차 계약이 아닌 다른 채권 분쟁
• ✗ 신청 기한 초과 (2027년 5월 31일까지 신청해야 함)
• ✗ 이미 보증금을 일부라도 돌려받은 경우

⚠️ 1인가구 특별 위험 #1: 공인중개사 네트워크 신뢰 금지

위험한 상황: “이 중개인과 오래 거래했으니 믿을 수 있다”는 생각

현실: 2025년에는 일부 공인중개사가 사기꾼과 콜라보하는 사례가 증가했어요. 중개인이 임대인을 소개한다고 해도 반드시 직접 등기부등본을 확인하고, 임대인의 신원을 독립적으로 검증해야 합니다.

해결책: 중개사에 의존하지 말고, 본인이 모든 서류를 점검하세요. 의심스러우면 법률 전문가나 신뢰할 수 있는 어른(부모, 형제, 친구)과 상담하세요.

⚠️ 1인가구 특별 위험 #2: 빠른 입주 압박

위험한 상황: “내일까지 계약 안 하면 다른 사람에게 넘길 거예요”

현실: 이건 100% 전세사기의 신호입니다! 집주인이 빠른 결정을 강요하는 건 당신이 충분히 검토할 시간을 주고 싶지 않다는 뜻이에요.

해결책: 절대 서두르지 마세요. “생각할 시간이 필요하다”고 명확히 말하세요. 만약 임대인이 계속 압박하면 그 집은 피하는 게 맞습니다. 좋은 집은 항상 있어요.

⚠️ 1인가구 특별 위험 #3: 선입금 요청

위험한 상황: “계약서 작성 전에 선입금(수선금) 100만원만 먼저 주세요”

현실: 이건 사기의 첫 단계입니다! 합법적인 전세 계약에서는 계약 전에 돈을 받지 않습니다.

해결책: 절대 선입금을 주지 마세요! 계약서 작성 후 확정일자, 전입신고, 보증보험 가입이 모두 완료된 후에 보증금을 주세요.

⚠️ 1인가구 특별 위험 #4: 현금 거래 강요

위험한 상황: “보증금은 현금으로 주셔야 해요. 통장 기록이 남으면 안 돼요”

현실: 이건 사기꾼의 전형적인 수법입니다. 통장 기록이 남으면 나중에 보증금 반환을 요청할 때 증거가 되기 때문에 싫어하는 거예요.

해결책: 반드시 은행 계좌이체로 하세요! 이렇게 하면 나중에 “돈을 받지 않았다”고 주장할 수 없습니다.

⚠️ 1인가구 특별 위험 #5: 계약서 작성 건너뛰기

위험한 상황: “계약서 작성은 복잡하니까 구두로 하고 나중에 해요”

현실: 구두 계약은 법적 효력이 없습니다! 나중에 분쟁이 생기면 당신이 보증금을 못 받았다는 걸 증명할 수 없어요.

해결책: 반드시 서면 계약서를 작성하세요. 주민센터에서 무료 표준 계약서를 받을 수 있습니다.

✍️ 작성자 정보 (E-E-A-T)

작성자: siwon (시원)

직책: 생활정보 멀티 크리에이터 & 1인가구 주거안전 전문가

이메일: siwon585@naver.com

전문 분야:

• 1인가구 주거안전 및 전세사기 예방
• 부동산 계약 및 임대차법 해석
• 정부 지원 제도 및 복지 혜택 안내
• 자산 관리 및 재테크 기초
• 생활정보 및 생활팁 콘텐츠 제작

경력: 10개 이상의 블로그 플랫폼(WordPress, Blogspot, Naver 등)에서 생활정보 및 부동산 콘텐츠 운영 중. 월 평균 50만+ 이상의 사용자에게 신뢰할 수 있는 정보 제공

정보 출처: 대법원 인터넷 등기소, 정부24, 국토교통부 공식 보도자료, 한국주택금융공사, HUG 공식 웹사이트, 전세사기피해자 지원관리시스템, 각 시도청 공식 발표, 전문가 인터뷰

신뢰성 고지: 본 글의 모든 정보는 2025년 12월 기준 최신 자료를 바탕으로 작성되었으며, 정책 변경 시 내용이 달라질 수 있습니다. 개별 상황에 따라 법적 조언이 필요할 시 전문 변호사와 상담하시기 바랍니다.

Q1. 전세사기와 일반 임대차 분쟁의 차이는 뭐예요?

A. 전세사기는 임대인이 처음부터 보증금을 돌려줄 의도가 없었던 경우입니다. 일반 분쟁은 경제 어려움 등으로 돈을 못 줄 때인데, 전세사기는 사기꾼이 애초에 깡통전세로 사기할 목적이었던 거예요. 이 차이가 정부 지원 대상 판단에 중요합니다.

Q2. 근저당권이 있는 집도 전세할 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 하지만 근저당권 채권최고액이 당신의 보증금보다 작아야 해요. 예) 전세금 3억, 근저당 1억 = 안전 / 전세금 3억, 근저당 3.5억 = 위험! 항상 등기부등본에서 근저당액을 먼저 확인하세요.

Q3. 보증보험을 여러 개 가입할 수 있나요?

A. 같은 집에 여러 보험을 가입할 순 없습니다. HUG, HF, SGI 중 하나만 선택해서 가입하세요. 다만 여러 집에서 세입자로 살면 각각 보증보험을 가입할 수 있어요.

Q4. 전입신고와 확정일자는 반드시 같은 날에 해야 하나요?

A. 확정일자는 계약 당일에 반드시 받아야 합니다. 전입신고는 이사하는 날에 하는데, 가능하면 계약 당일에 같이 하세요. 다만 이사가 나중이라면 이사 당일이라도 꼭 해야 합니다.

Q5. 임차권등기명령은 소송 없이도 가능한가요?

A. 네! 임차권등기명령은 독립적인 절차라 소송 없이도 신청 가능합니다. 오히려 이걸 먼저 신청하는 게 좋아요. 이렇게 하면 나중에 소송할 때 훨씬 유리합니다.

Q6. 계약 만료 후 보증금을 못 받으면 즉시 소송해야 하나요?

A. 아니요! 절차를 따르세요. ① 보증보험 청구 (먼저) ② 내용증명 발송 ③ 임차권등기명령 신청 ④ 분쟁조정 시도 ⑤ 소송. 이 순서대로 하면 더 효과적입니다.

Q7. 피해자 결정을 받기 위한 “다수 피해자” 조건이 뭐예요?

A. 같은 집에서 최소 2명 이상의 세입자가 보증금을 못 받아야 한다는 뜻입니다. 또는 같은 임대인이 다른 집에서도 사기를 했을 경우도 포함돼요. 혼자라고 포기하지 마세요. 같은 건물 다른 세입자를 찾아보세요.

Q8. 저금리 대환대출을 받으면 먼저 받은 은행 대출금을 상환해야 하나요?

A. 네, 그렇습니다. 저금리 대환대출은 기존 높은 금리 대출을 갚기 위한 거예요. 대신 금리가 1.5% 정도로 매우 낮아져서 이자 부담이 크게 줄어듭니다.

Q9. 1인가구인데 혼자 모든 절차를 할 수 없으면 어떻게 해요?

A. 많은 지원 기관이 있습니다: ① 지역 전세사기 피해지원센터 ② 법률구조공단 (무료 법률 상담) ③ 부동산 중개소 (상담 가능) ④ 변호사 (비용 발생). 특히 전세사기피해자 지원센터는 무료로 도와줍니다.

Q10. 전세사기를 당했는데 신청 기한이 지났으면 어떻게 되나요?

A. 2025년 현재 신청 기한은 2027년 5월 31일까지입니다. 아직 시간이 있어요! 하지만 가능한 빨리 신청하세요. 만약 기한을 놓쳤다면 개인 소송이나 다른 구제 방법을 생각해야 합니다.

Q11. 전세보증금 반환보증 60%와 70%의 차이는?

A. HUG는 2025년 9월부터 보증비율을 70%에서 60%로 낮췄습니다. 즉, 3억원 보증금이면 1.8억만 받아요. 하지만 HF나 SGI는 여전히 70~80%를 보증합니다. 어느 보험사를 선택할지 꼭 비교해보세요.

Q12. 깡통전세와 이중계약 중 어느 게 더 심각한가요?

A. 둘 다 심각하지만 양상이 다릅니다. 깡통전세는 처음부터 보증금이 없어서 피해가 한정적이고, 이중계약은 연쇄 붕괴로 매우 많은 피해자가 발생합니다. 이중계약이 더 많은 재정적 손실을 입히는 경향이 있어요.

Q13. 온라인 부동산 앱에서 시세를 확인할 때 주의할 점은?

A. 한 개 앱만 신뢰하지 마세요. 최소 3개(당근, 직방, 다방) 이상을 비교해보세요. 각 앱은 데이터 수집 방식이 다라서 시세가 조금씩 달라요. 평균을 구해서 판단하는 게 좋습니다.

Q14. 공인중개사가 신고하는 임대차 신고제는 뭐고 언제부터 시작되나요?

A. 2025년 6월 1일부터 시작된 제도로, 전세나 월세 계약 시 정부에 신고해야 합니다 (보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과). 신고하지 않으면 최대 30만원 과태료를 물어요. 이 제도는 전세사기를 줄이기 위한 정부 정책입니다.

Q15. 이 글을 읽은 후 전세 계약을 할 때 제일 중요한 3가지는 뭐예요?

A. ① 계약 당일에 최신 등기부등본 발급받아 확인 (가장 중요!) ② 확정일자 부여 + 전입신고 동시에 (당일 완료) ③ 보증보험 반드시 가입 (같은 날). 이 3가지만 지켜도 전세사기 95%는 피할 수 있습니다!

💬 마지막으로 한 말씀

전세사기는 피할 수 있는 범죄입니다. 이 글의 체크리스트 12가지를 모두 확인한다면, 당신의 보증금은 99% 안전합니다. 혼자가 아니라는 생각을 가지세요. 가족, 친구, 전문가와 함께 계약하면 더욱 안전해요. 당신의 소중한 보증금을 지키길 응원합니다! 🏠✨